Immobilier : Les changements à connaître en 2023
La nouvelle année rime avec nouveauté. Plusieurs changements vont avoir lieu en 2023. OVAS Patrimoine fait le point avec vous.
Loi Pinel : le logement et le stationnement, doit-on les louer ensemble ou séparément ?
La loi Pinel c’est quoi ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant vos impôts. L’investissement consiste à acheter un bien neuf dans des zones où la demande locative est forte.
La valorisation du garage dans un investissement Pinel
Le garage est un véritable avantage pour un logement et apparait comme un argument de vente et de location. Il est considéré comme un espace où garer ses véhicules, mais il peut aussi être transformé en pièce à vivre supplémentaire comme un atelier ou un cellier.
Pourtant, le code de la construction de l’habitat a répondu aux interrogations en spécifiant que le garage n’est pas pris en compte dans le calcul du loyer Pinel.
A la suite de ce constat, deux options s’offrent à l’investisseur
Louer le logement et le garage (ou l’emplacement de stationnement) dans un bail unique :
Si le logement Pinel et le garage sont loués ensemble dans un bail unique (au même locataire) :
- La base de la réduction d’impôt intègre le prix de revient du stationnement. La réduction d’impôt est susceptible d’être plus importante
- Cependant, la prise en compte du stationnement n’augmente pas la surface habitable retenue pour le calcul du plafond de loyer. La location du stationnement avec le logement ne permettra donc pas d’augmenter le loyer si ce dernier est déjà au plafond.
Louer le garage grâce à un bail distinct :
Si le logement Pinel et le stationnement sont loués séparément (baux distincts) au même locataire ou à des locataires différents :
- La base de la réduction d’impôt n’intègre pas le prix de revient du stationnement.
- Le loyer du garage peut être fixé librement, il n’est pas soumis aux plafonds du dispositif Pinel.
Quelle option choisir ?
Pour connaître l’option la plus favorable, il convient de comparer le supplément de réduction d’impôt avec le loyer susceptible d’être obtenu pour le stationnement net de fiscalité.
Exemple :
- Prix de revient du garage : 20 000 €
- Loyer du logement au plafond
- Plafonds (prix de revient 5 500 €/m² ou 300 000 €) non atteints
- Loyer garage seul : 1 200 € (100 € par mois)
- TMI de 30 %
Si un bail commun avec le logement, aucun loyer supplémentaire ne pourra être perçu, mais le prix de revient du garage sera pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt. Sur six ans, le gain sera de 12 % x 20 000 € soit 2 400 €
Si des baux séparés sont conclus, le garage n’ouvrira pas droit à réduction d’impôt, mais le propriétaire pourra percevoir 1 200 € par an de loyer supplémentaire. Sur six ans, après impôt sur le revenu à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %, le gain obtenu sera de 3 802 €.
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