La SARL de famille, un outil de transmission

La constitution d’une SARL est recommandée pour faciliter la gestion et la transmission de vos biens immobiliers. La SARL de famille vous donne la possibilité d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en conservant le contrôle.

Le fonctionnement

Vous créez la SARL en accordant une attention particulière à la rédaction des statuts. Les statuts de la société fixent les règles du jeu entre les associés, vis-à-vis des tiers, en cas de décès, etc. C’est pourquoi ils sont importants. Un professionnel peut vous accompagner pour l’élaboration des statuts. Un gérant de la SARL sera nommé, il aura plus ou moins de pouvoirs de gestion en fonction de ce qui est précisée dans les statuts. Il peut même avoir le droit de vendre les biens détenus par la société. Si vous êtes mariés ou pacsés, vous pouvez être des cogérants.

Vous pouvez faire l’acquisition de biens locatifs meublés via la SARL ou encore transférer la propriété de biens que vous détenez déjà.

Apport des biens à la SARL	Vente des biens à la SARL
L’apport ou la vente de l’immeuble à la société déclenchent l’imposition de la plus-value (abattements pour durée de détention, taxation à 19 % + prélèvements sociaux à 17,2 %)	L’apport ou la vente de l’immeuble à la société déclenchent l’imposition de la plus-value (abattements pour durée de détention, taxation à 19 % + prélèvements sociaux à 17,2 %)
Exonération de droits d’enregistrement	Droits d’enregistrement, 5 % de la valeur du bien
Il faut constater dans les comptes de la SARL que vous avez fait un apport de la valeur de l’immeuble (conditionnant la répartition du capital social)	La SARL peut souscrire un prêt bancaire (ou vous lui accordez un prêt sous forme d’un compte courant d’associé) pour acheter les biens. Elle pourra payer les échéances de remboursement (ou vous remboursez les fonds prêtés) grâce aux loyers perçus
À privilégier pour vos biens de jouissance (résidence secondaire par exemple)	À privilégier pour les biens locatifs qui génèrent des revenus réguliers (loyers)

La SARL de famille opte pour l’impôt sur le revenu (IR) ainsi les loyers que la SARL perçoit sont imposés, entre chaque associé, à proportion de leur part, au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (catégorie BIC). Ce n’est pas le loyer encaissé par chaque associé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. À ce titre, chaque associé est imposé selon le régime réel BIC.

À noter : L’exercice de la location meublée en société est obligatoirement soumis au régime réel. Le régime micro-BIC n’est pas applicable. Le régime réel BIC = Déduction des charges réelles et Amortissement comptable des constructions et travaux.

Pourquoi la SARL permet de réduire le coût de la transmission ?

Si la société s’est endettée pour acheter le (s) bien (s), elle dispose d’un passif important qui vient réduire la valeur des parts sociales. Il est donc moins cher de transmettre les parts sociales de la SARL que l’immeuble directement.
En donnant seulement la nue-propriété des parts sociales à vos enfants, les droits de donation seront moins importants, car calculés sur une base moins importante (celle de la nue-propriété). Lors de votre disparition, vos enfants deviendront pleins propriétaires de tout le patrimoine immobilier de la SARL sans payer d’impôt supplémentaire sur la valeur de l’usufruit.

Dans tous les cas, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur donnée (entre parent et enfant, utilisable tous les 15 ans).

Combien ça coûte ?

Il faut compter près de 2 000 € pour la création et la mise en place de la société par un professionnel (notaire, avocat, etc.). Il faudra aussi évaluer la fiscalité liée à l’acquisition ou l’apport du bien.

À cela, s’ajoutent les frais de comptabilité et de suivi juridique, de l’ordre de 700 à 800 € par an (sous réserve du nombre de biens).

Si vous envisagez une donation des parts sociales, cela aura également un coût (frais + fiscalité éventuelle).

La mise en place

Création de la SARL = Rédaction des statuts, nomination du gérant, enregistrement, etc
Transfert d’un bien = Acquisition de biens immobiliers, apport ou vente (emprunt bancaire) des biens immobiliers à la SARL
Donation des parts = Donation de la nue-propriété des parts sociales à vos enfants.

Avantages	Inconvénients
Faire de la location meublée en société.	Frais de constitution et de suivi annuel.
Anticiper la transmission de votre patrimoine + économie de fiscalité à la donation.	Nécessité d’un fonctionnement réel de la société.
Éviter l’indivision entre des enfants.	Régime micro-BIC non applicable en SARL de famille.