Investir dans un immeuble classé monument historique vous permet, en plus de vous constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier d’une économie d’impôt puissante.
Depuis 1913, la loi Monument Historique favorise la restauration des biens d’une grande valeur architecturale, historique ou artistique.
Afin d’être considéré monument historique, un immeuble doit être :
Les monuments historiques nécessitent souvent des travaux conséquents soumis à autorisation de l’État.
Ainsi, après avoir financé l’immeuble et les travaux de rénovation, vous pourrez bénéficier d’un complément de revenus grâce à la location du bien.
Avant tout, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien sans limite de montant ni plafonnement.
Pour bénéficier de ce régime particulier, vous devez prendre un engagement de conservation de 15 ans à compter de la date d’acquisition. Il n’existe pas de formalité spécifique. Vous indiquez simplement les charges déductibles au titre des monuments historiques sur votre déclaration de revenus.
Vous pouvez louer votre monument historique en location nue pour profiter du régime fiscal de faveur. Les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 30 % du micro-foncier.
La déduction des charges est différente selon que le bien soit loué ou occupé à titre privé : lorsque le bien est loué, en principe les charges viennent diminuer uniquement les revenus imposables issus de la location. En cas d’excédent ou d’absence de location, vous pouvez les déduire de l’ensemble de vos revenus imposables (= revenu global).
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Gommer des revenus exceptionnels (plus-value de cession, stock options...) | Obligation de conserver le bien pendant 15 ans minimum |
| Réduire votre impôt sur le revenu | Respects des contraintes architecturales de l'immeuble |
| Investir dans un bien immobilier d'exception | Une offre rare |
| Pas d’obligation de location : possibilité de jouir du bien en partie ou en totalité |
Prenons le cas de Brice, 51 ans, qui souhaite diversifier ses investissements. Ses revenus s’élèvent à 250 000 €. Son taux marginal d’imposition (TMI) est de 45 %.
Il acquiert un bien classé Monument Historique pour 300 000 € dont 225 000 € de travaux en année N.
| N | N+1 | N+2 | |
|---|---|---|---|
| Travaux | 90 000€ | 67 500€ | 67 500€ |
| Déduction sur revenu global | 90 000€ | 67 500€ | 67 500€ |
| Economie d'impôt | 40 500€ | 30 375€ | 30 375€ |
Avec cet investissement Brice réalise une économie d’impôt totale de 101 250€. Soit 34% du montant de l’investissement.
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