déficit foncier
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé), et si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraites par exemple). Et ainsi vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
L'avantage fiscal du déficit foncier
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.
Le régime d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles. Qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente.
Le déficit constaté sur un immeuble doit être imputé en priorité sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
Dans le cas où après cette opération, il subsiste un déficit foncier net, on procède à la détermination de la quote-part imputable sur le revenu global.
Les conditions à respecter :
Les charges déductibles :
- Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière par exemple)
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
- Certaines charges locatives
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
- Les primes d'assurance
- Les intérêts et frais d’emprunt
Durée de location :
L’avantage fiscal n’est définitivement acquis que si le contribuable loue le logement (non meublé) jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année de l’imputation du déficit.
Exemple d'investissement en déficit foncier
Un propriétaire loue un appartement non meublé en année N.
Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent de la manière suivante :
| Revenus fonciers perçus | + 1 500 |
| Intérêts d'emprunt | - 2 100 |
| Autres charges | - 2 900 |
Le déficit foncier résultant de la location de l’appartement est donc de 1 500€ – 2 100€ – 2 900€ = 3 500€.
Le montant des intérêts d’emprunt étant supérieur aux revenus fonciers perçus, ces intérêts sont en partie à l’origine du déficit, à hauteur de 600 € (2 100€ – 1500€).
Ce propriétaire pourra donc déduire 2 900 € de son revenu global.
Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
